2025. 4. 29. 09:00ㆍ카테고리 없음
이중계약은 부동산 시장에서 여전히 발생하는 대표적인 불법 행위 중 하나예요. 세금 회피, 대출 과다 수령, 매도자 이익 극대화 등 여러 이유로 이뤄지고 있는데요, 그만큼 사회적 피해도 커서 강력한 제재가 뒤따르고 있어요.
특히 2025년 현재 정부와 지자체는 이중계약 단속을 강화하며 실거래가 조작에 대한 신고 접수를 독려하고 있어요. 일반 국민들도 그 절차와 처벌 수위에 대해 정확히 알고 있어야 불이익을 피할 수 있답니다.
이중계약이란 무엇인가요? 🤨
이중계약은 하나의 거래 대상에 대해 실제로 체결된 계약 외에 허위로 추가 계약서를 작성하는 행위를 말해요. 흔히 부동산 거래에서 매도인과 매수인이 두 개의 계약서를 작성하는데, 하나는 실제 거래가격, 다른 하나는 축소 또는 과장된 금액으로 되어 있어요.
이런 행위는 주로 세금 탈루 목적이나 대출 한도를 늘리기 위해 이루어지죠. 예를 들어, 실제 거래가 6억인데도 4억으로 계약서를 꾸며서 신고하면 양도소득세나 취득세를 줄일 수 있어요. 반대로 대출받는 입장에서는 금액을 높여 허위로 신고해 더 많은 금액을 대출받기도 해요.
이러한 이중계약은 단순히 계약 당사자 간의 문제가 아니라 국가의 세수 손실, 금융 시스템 왜곡 등 사회 전체에 큰 영향을 끼쳐요. 그래서 정부는 최근 부동산 시장의 투명성을 높이기 위해 이중계약 단속을 강화하고 있어요.
내가 생각했을 때 이런 부정행위가 반복되면 선량한 시민들이 피해를 보게 되니, 무심코 넘어갈 일이 아닌 것 같아요. 실제로 실거래가 신고가 법적으로 의무화된 이후에도 이중계약은 여전히 발생하고 있어서 신고와 감시가 중요하답니다.
📊 이중계약 목적별 유형 정리
| 유형 | 설명 | 주요 사례 |
|---|---|---|
| 세금 회피형 | 양도소득세나 취득세 줄이기 | 실거래가보다 낮게 계약 신고 |
| 대출 과다형 | 금융기관 대출 한도 늘리기 | 실거래가보다 높게 계약서 작성 |
| 투자 유인형 | 시장가보다 높게 보여 투자 유도 | 허위 시세 조작 |
이중계약 신고 주요 사례 📁
이중계약은 실제 사례를 통해 그 심각성을 더 명확하게 알 수 있어요. 2024년 서울 강남구의 한 아파트 거래에서는, 매도자와 매수자가 실제로는 12억 원에 거래했음에도 불구하고 실거래 신고는 9억 원으로 조작한 사실이 적발되었어요. 이 사례는 국세청의 세무조사로 밝혀졌고, 양측 모두 세금 추징과 벌금 부과를 받았어요.
또 다른 사례로는, 대출 과다 목적의 이중계약이에요. 2023년 인천의 한 신축 아파트 분양권 전매 과정에서, 실거래가는 4억 원이었지만, 5.5억 원으로 허위 계약서를 작성해 금융기관으로부터 4억 원까지 대출을 받은 경우가 있었어요. 해당 매수인은 적발 후 대출금 환수 조치와 함께 형사고발까지 당했죠.
지방에서도 이런 사례는 심심치 않게 발생하고 있어요. 부산 해운대에서는 아파트 단지 3곳에서 이중계약을 통한 허위 실거래 신고가 무더기로 적발됐고, 부동산 중개업소 6곳이 등록 취소 및 과태료 처분을 받았어요. 중개사들이 적극적으로 이중계약을 권유하는 경우도 많아서, 거래 당사자 모두가 주의해야 해요.
특히 분양권 전매나 재건축 예정지역에서는 시세 조작 목적의 이중계약이 자주 발생해요. 허위로 높은 금액을 실거래가로 신고한 뒤, 언론 기사나 부동산 커뮤니티에 퍼뜨려 해당 지역 시세를 인위적으로 끌어올리는 방식이죠. 그로 인해 일반 실수요자들이 피해를 보는 경우도 많아요.
📌 이중계약 신고 적발 주요 사례 연도별 정리
| 연도 | 지역 | 내용 |
|---|---|---|
| 2022 | 서울 서초 | 3억 차액의 이중계약, 세금 탈루 |
| 2023 | 인천 남동구 | 대출 과다 목적의 허위 계약서 |
| 2024 | 부산 해운대 | 집단 이중계약, 중개사 처벌 |
이중계약이 단순한 계약서 조작을 넘어 범죄로 간주되고 있다는 점을 알 수 있어요. 그래서 다음은 이중계약과 관련된 법률과 실제 처벌 수준에 대해 소개할게요!
관련 법률 및 처벌 수위 ⚖️
이중계약은 단순한 계약 상의 문제를 넘어서, 명백한 범죄행위로 처벌 대상이 돼요. 부동산 거래에서 실거래가 신고 의무를 위반하는 것은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조를 위반하는 것이고, 허위계약서를 작성하면 「형법」 제231조의 사문서위조죄까지 적용될 수 있어요.
실제로 허위 신고 사실이 적발되면 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금형이 부과될 수 있어요. 양도소득세 탈루가 포함된 경우엔 국세청이 세무조사를 통해 탈루세액을 추징하고, 경우에 따라 가산세까지 물게 돼요. 대출 사기로 이어진 경우에는 금융기관에 대한 사기죄까지 병합되기도 해요.
또한 부동산 중개업자가 이중계약을 알면서도 중개했다면, 「공인중개사법」 위반으로 자격 정지 또는 등록 취소까지도 당할 수 있어요. 일부 중개업자는 계약 쌍방의 의뢰로 허위계약서를 함께 작성하는 경우가 있는데, 이는 공동정범으로 형사처벌이 가능하답니다.
2025년 현재 정부는 이중계약 근절을 위해 실거래 신고 후 즉시 세무시스템과 연계하여 비정상 거래를 선별하고, 자동으로 조사에 착수하는 'AI 부동산 감시시스템'을 운영 중이에요. 특히 이상거래 정황이 감지되면 실거래가 신고한 양측은 즉각 조사를 받게 돼요.
📑 이중계약 관련 주요 법률 요약
| 법률 | 적용 내용 | 처벌 수위 |
|---|---|---|
| 부동산 거래신고법 | 실거래가 허위신고 시 처벌 | 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금 |
| 형법 사문서위조죄 | 허위계약서 작성 및 행사 | 5년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금 |
| 공인중개사법 | 중개사의 허위계약 개입 | 자격 정지 및 등록 취소 |
이중계약은 처벌 수위가 점점 높아지고 있기 때문에, 실거래가 신고를 정확히 하고, 중개사 역시 리스크를 감수하지 않도록 주의해야 해요. 그럼 이제 왜 이런 위험을 감수하고 이중계약을 시도하는지 알아볼까요?
왜 이중계약을 하나요? 🤔
이중계약은 불법임에도 불구하고 여전히 발생하는 이유는 돈과 직결된 이익 때문이에요. 거래 당사자는 부동산 거래 과정에서 세금, 대출, 시세 등에 유리한 효과를 기대하며 이중계약을 시도하게 돼요. 즉, 불법이지만 '이익'이 생기기 때문에 감수하는 거죠.
첫 번째 이유는 세금 회피 목적이에요. 양도소득세는 실거래가 기준으로 부과되는데, 이를 줄이기 위해 일부러 낮은 금액으로 허위 계약서를 작성해 신고하는 방식이에요. 세금을 줄이는 대신 나중에 처벌을 받는다면 결국 손해가 더 커질 수 있어요.
두 번째는 금융기관 대출을 더 많이 받기 위한 목적이에요. 특히 자금이 부족한 실수요자나 투자자들은 계약서를 높게 작성해서 실제보다 더 많은 대출금을 유치하려 해요. 그러나 이렇게 허위계약서를 제출하는 것은 명백한 금융사기이며, 적발될 경우 대출금 회수는 물론, 신용불량자가 될 수도 있어요.
세 번째는 지역 시세 왜곡을 통한 투기 목적이에요. 허위로 고가 계약서를 작성해 실거래가로 신고함으로써 인근 시세를 인위적으로 끌어올려요. 이후 이를 근거로 분양가 인상, 재개발 지분 상승 등을 노리는 투기꾼들이 존재하죠. 이런 행위는 시장 질서를 무너뜨리고 실수요자들의 내 집 마련 기회를 박탈해요.
💰 이중계약 주요 유인 요소 정리
| 유인 요인 | 상세 내용 | 결과 |
|---|---|---|
| 세금 절감 | 양도소득세, 취득세 낮추기 | 탈세로 추징 + 벌금 |
| 대출 확대 | 허위가로 담보대출 유도 | 사기죄 적용 |
| 시세조작 | 고가 거래로 시장 교란 | 투기 규제 강화 대상 |
이처럼 다양한 유인 요인이 존재하지만, 결국 모두 사회적 신뢰를 무너뜨리고 법적인 처벌로 이어질 수 있어요. 다음은 이중계약을 신고하려면 어떤 절차를 따라야 하는지 알려줄게요!
신고 절차와 방법 📝
이중계약을 목격하거나 피해를 입었다면, 누구든지 신고할 수 있어요. 국토교통부나 지자체, 혹은 국세청에 직접 제보할 수 있고, 최근에는 '부동산 거래질서 교란행위 신고센터'가 따로 운영돼서 더 간편하게 접수할 수 있어요.
신고는 온라인 또는 방문 접수로 가능하고, 실거래가 신고 내용과 다른 계약서, 계좌 입금내역, 문자 내용 등 증거자료가 있으면 훨씬 수사와 제재가 빨라져요. 신분 노출이 꺼려진다면 익명신고도 가능하니 부담을 덜 수 있어요.
특히 공익신고로 인정되면 「공익신고자 보호법」에 따라 신분 보호와 보상금 지급도 받을 수 있어요. 2024년 기준, 공익신고 보상금은 최대 30억 원까지 지급된 사례도 있었죠. 적극적인 신고는 시장의 투명성을 높이는 중요한 기여예요.
신고 후에는 국세청이나 지자체가 해당 거래에 대해 조사에 착수하고, 사실 확인 후 계약 무효, 과태료 부과, 형사처벌 등 조치를 취하게 돼요. 최근엔 AI기반 실거래가 분석 시스템이 신고 없이도 이상 거래를 자동 감지하고 있어요.
📮 이중계약 신고 경로 요약
| 신고 기관 | 신고 방법 | 보상 제도 |
|---|---|---|
| 국토교통부 | 부동산거래질서 신고센터 | 공익신고 보상금 가능 |
| 지자체 부동산과 | 방문 및 온라인 접수 | 과태료 환급 가능 |
| 국세청 탈세제보센터 | 홈택스 접수 가능 | 최대 30억 보상 사례 |
신고도 중요하지만, 더 중요한 건 애초에 이런 일이 생기지 않도록 예방하는 거예요. 다음은 이중계약을 피하는 실질적인 방법을 소개할게요!
이중계약 방지하는 법 💡
가장 효과적인 예방 방법은 '거래 투명성'을 확보하는 거예요. 계약 당사자 간의 금액, 입금 내역, 계약일자 등을 정확하게 문서화하고, 실거래가 신고를 실제 계약서와 일치하게 작성하는 게 기본이에요.
두 번째는 믿을 수 있는 공인중개사를 선택하는 것이에요. 일부 중개사는 편법적인 방법을 제안할 수 있기 때문에, 중개인 선정 시 과거 이력, 민원 내역, 공인등록 여부 등을 확인하는 것이 중요해요.
또한 요즘은 '부동산 계약 안전서비스'라는 이름으로 계약 전자화 시스템이 확대되고 있어요. 이 시스템을 이용하면 거래 금액, 입금 내역, 서명 등을 모두 디지털로 확인할 수 있어서 위변조를 방지할 수 있죠.
마지막으로 계약 전후에 발생할 수 있는 문제에 대비해 변호사나 세무사의 자문을 받는 것도 좋은 방법이에요. 특히 고가 거래나 투자 성격이 짙은 거래일수록 전문가와 상의하는 것이 리스크를 크게 줄일 수 있어요.
🔐 이중계약 예방 체크리스트
| 항목 | 내용 | 효과 |
|---|---|---|
| 실거래가 일치 | 계약서와 신고 내용 정확히 동일 | 처벌 회피 |
| 중개사 검증 | 공식 등록 여부 확인 | 불법 중개 차단 |
| 전자 계약 | 정부 인증 플랫폼 활용 | 위변조 방지 |
FAQ
Q1. 이중계약이 적발되면 양측 모두 처벌받나요?
A1. 네, 매도인과 매수인 모두 허위계약서에 합의했다면 공범으로 간주돼요. 각각의 법적 책임이 따르며, 세금 추징과 형사처벌 대상이에요.
Q2. 중개업자가 이중계약을 권유했어요. 어떻게 해야 하나요?
A2. 바로 중개업소를 관할하는 시청 또는 구청 부동산과에 신고하세요. 공인중개사 자격 정지 또는 등록 취소 대상이 될 수 있어요.
Q3. 실수로 잘못된 금액으로 신고했는데 이것도 처벌되나요?
A3. 고의성이 없고 즉시 자진정정했다면 과태료 없이 시정될 수 있어요. 하지만 고의성이 드러날 경우 처벌 대상이에요.
Q4. 이중계약을 익명으로 신고할 수 있나요?
A4. 네, 가능합니다. 국토교통부나 국세청 홈페이지에서 익명 신고 접수가 가능하고, 제보자의 신원은 철저히 보호돼요.
Q5. 허위계약이지만 세금은 납부했어요. 그래도 처벌되나요?
A5. 세금을 냈다고 하더라도, 허위계약 자체가 불법이기 때문에 처벌받을 수 있어요. 납세는 감경 요소는 되지만 면책은 아니에요.
Q6. 이중계약에 속았을 때 구제받을 수 있나요?
A6. 증거가 있다면 형사 고소와 동시에 민사 손해배상 청구가 가능해요. 전문 변호사 상담을 추천해요.
Q7. 이중계약이 많아지는 지역은 따로 있나요?
A7. 재건축, 분양권 거래가 활발한 지역에서 많이 발생해요. 특히 서울 강남, 경기 과천, 인천 송도 등이 집중 단속 지역이에요.
Q8. 이중계약은 공인중개사가 주도하는 경우도 있나요?
A8. 네, 일부 중개업소는 거래 성사와 수수료 확보를 위해 이중계약을 조장하기도 해요. 반드시 공식 등록 여부와 평판을 확인하세요.
